Licencias de obras: Lo que nadie te cuenta y necesitas saber antes de construir o reformar
Cuando nos planteamos construir, ampliar o reformar un inmueble, hay una palabra que aparece desde el minuto uno: licencias de obras. Y aunque suene burocrático, lo cierto es que esta licencia es mucho más que un papel: es el punto de partida legal y técnico para cualquier actuación sobre un edificio o parcela. Desde el estudio ATN Arquitectos, con más de 25 años de experiencia en Tenerife, hemos acompañado a decenas de clientes en este proceso, y sabemos que entender bien cómo funciona una licencia de obras puede ahorrarte muchos dolores de cabeza.
En este artículo, te explicamos TODO lo que necesitas saber: qué es, cuándo se necesita, qué tipos hay, cuánto cuesta, cuánto tarda, qué documentación requiere y, sobre todo, cómo evitar errores que pueden paralizar tu proyecto.
¿Qué es una licencia de obras y cuándo la necesitas realmente?
La licencia de obras es una autorización administrativa que emite el ayuntamiento correspondiente para permitir una intervención constructiva o de reforma sobre un inmueble o solar. Sin esta autorización, realizar una obra puede implicar sanciones, paralización de los trabajos e incluso la obligación de devolver el inmueble a su estado anterior.
¿Y cuándo es obligatoria? Prácticamente en todos los casos salvo contadas excepciones. Desde una obra mayor como construir un edificio, hasta una reforma interior con cambios estructurales, pasando por ampliaciones, cambios de uso o redistribuciones.
En nuestra experiencia, incluso actuaciones que a simple vista parecen menores (como la sustitución de ventanas o la apertura de un hueco en fachada) requieren licencia. De hecho, uno de los errores más comunes es suponer que por hacer algo dentro de casa no necesitas permiso municipal.
🧠 Consejo real desde ATN Arquitectos: La licencia no solo es necesaria por ley, sino que protege al propietario en caso de venta futura, seguros, inspecciones o conflictos vecinales. Hacer las cosas bien desde el principio evita complicaciones legales muy serias más adelante.
¿NECESITAS UN ARQUITECTO PARA SOLICITAR TU LICENCIA DE OBRAS?
CONTACTA CON ATN ARQUITECTOSTipos de licencias de obras: menor, mayor y otros casos especiales
La clasificación más habitual distingue entre:
🔹 Licencia de obra mayor:
Es la más exigente y aplica a reformas estructurales, ampliaciones, construcciones nuevas, cambios de uso, rehabilitaciones integrales, etc. Requiere proyecto técnico visado por un arquitecto y puede implicar informes de Patrimonio, Industria, Medioambiente…
🔹 Declaración responsable o comunicación previa:
Reformas que no afectan a la estructura ni al volumen del edificio. Incluye trabajos como cambio de revestimientos, fontanería, instalaciones eléctricas, o divisiones interiores sin carga estructural.
También para actuaciones muy leves o urgentes como cambiar un azulejo, reparar una barandilla o pintar una fachada. A veces basta con una comunicación al ayuntamiento sin esperar respuesta.
En Santa Cruz de Tenerife, por ejemplo, el propio BOP del 24/02/2025 establece la diferenciación entre obras que requieren proyecto completo y otras que se tramitan por declaración responsable, siempre que no afecten a elementos protegidos ni a la estructura.
Requisitos y documentación necesaria para tramitarla
Aquí es donde mucha gente se pierde. Para pedir las licencias de obras correctamente necesitas:
- Solicitud oficial al ayuntamiento
- Proyecto técnico redactado por arquitecto (obligatorio para obras mayores)
- Estudio de seguridad y salud
- Presupuesto detallado
- Justificante del pago de tasas
- Documentación urbanística del inmueble
- En algunos casos, certificado de accesibilidad, eficiencia energética o informe arqueológico
🎯 Desde ATN Arquitectos, nos encargamos de TODO el expediente, desde la redacción del proyecto hasta su tramitación administrativa, y hacemos seguimiento directo con Urbanismo hasta su concesión.
También valoramos si hay necesidad de informe sectorial, como puede ocurrir en suelos rústicos o edificios protegidos.
Cuánto cuesta y cuánto tarda conseguir una licencia de obra
La tasa de licencia varía según el municipio y el tipo de obra. En Tenerife, puede oscilar entre un 2% y un 6% del presupuesto de ejecución material (PEM). Además, hay que sumar:
- Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
- Tasas de tramitación y visado
- Honorarios técnicos
En cuanto al plazo, para obras menores puede resolverse en 2-4 semanas, mientras que una obra mayor puede tardar entre 1 y 4 meses, dependiendo del volumen del proyecto y la carga de trabajo del ayuntamiento.
🛠 En ATN, una de nuestras grandes ventajas competitivas es nuestra relación directa con los técnicos municipales, lo que nos permite resolver expedientes más rápido y con mayor eficacia.
El papel del arquitecto en las licencias de obras: tu mejor aliado desde el minuto uno
Uno de los errores más frecuentes cuando alguien se plantea una reforma o construcción es pensar que el arquitecto solo entra en juego para “dibujar los planos”. Nada más lejos de la realidad.
👉 El arquitecto es pieza clave en todo el proceso de obtención de la licencia de obras, y su implicación puede ser la diferencia entre una experiencia fluida o una auténtica pesadilla administrativa.
¿Qué hace un arquitecto en relación a las licencias de obras?
- 📐 Redacta el proyecto técnico, obligatorio en toda obra mayor y gran parte de las menores.
- 📎 Recopila y presenta la documentación administrativa ante el ayuntamiento.
- 📞 Coordina las subsanaciones o informes requeridos durante la tramitación.
- 📊 Asegura el cumplimiento urbanístico, evitando incumplimientos que pueden derivar en denegaciones o sanciones.
- 📍 Representa al promotor ante los técnicos municipales, resolviendo dudas y defendiendo el expediente.
- 👷 Supervisa la obra durante su ejecución, garantizando que lo proyectado se materializa correctamente.
- 🧾 Gestiona el cierre administrativo tras la obra, incluyendo certificados de final de obra y habitabilidad.
En ATN Arquitectos, asumimos este rol como parte integral de nuestro servicio. No solo diseñamos tu proyecto, lo hacemos viable, legal y ejecutable desde el primer contacto con la administración hasta el último certificado firmado.
Esto es especialmente importante cuando el cliente no está familiarizado con el entorno normativo o no tiene tiempo para lidiar con trámites. Nuestra experiencia y relaciones fluidas con los ayuntamientos de Tenerife nos permiten anticiparnos, actuar con rapidez y lograr resultados sin sorpresas.
💡 La licencia de obras no es solo un trámite. Es una garantía de que todo lo que hagas, lo harás bien. Y un buen arquitecto es tu garantía de que lo conseguirás.
ATN Arquitectos
Errores comunes que hacen que te denieguen la licencia
Hemos visto muchos casos de expedientes devueltos por errores evitables a la hora de solicitar licencias de obras. Los más frecuentes son:
- Proyecto incompleto o mal redactado
- No incluir justificación urbanística
- No tener en cuenta afecciones patrimoniales o medioambientales
- Presentar una solicitud sin tener definida la constructora o plazos
- No aportar todos los anexos exigidos por la ordenanza local
🔍 Lo más importante es planificar bien. Antes de hacer nada, en ATN analizamos la viabilidad urbanística del inmueble. No todos los suelos permiten todo tipo de intervenciones.
Cómo agilizar el proceso de licencia: la clave está en el arquitecto
Aquí es donde se nota la diferencia entre hacerlo por tu cuenta o ir de la mano de un estudio con experiencia.
Como arquitectos, nuestra función va mucho más allá de diseñar. En el proceso de solicitud de licencia de obras, en ATN:
- Redactamos los proyectos ajustados a normativa
- Coordinamos todos los documentos exigidos
- Presentamos la solicitud ante el ayuntamiento
- Hacemos seguimiento continuo del expediente
- Respondemos requerimientos o subsanaciones
- Y guiamos al cliente hasta obtener la licencia
🤝 Nuestro compromiso es acompañar de principio a fin, no dejar al cliente a mitad del camino.
Además, valoramos los costes totales (obra + trámites + tasas + honorarios) desde la primera reunión, para evitar sorpresas.
Lo que hacemos en ATN Arquitectos por ti (y que no hace cualquiera)
Una cosa es entregar planos. Otra muy distinta es gestionar tu proyecto como si fuera propio. Esto es lo que hacemos en ATN Arquitectos:
- Nos reunimos contigo y escuchamos tu idea a fondo
- Hacemos un estudio técnico y económico completo
- Te presentamos una propuesta cerrada y clara
- Te asesoramos con la elección de constructora (y comparamos presupuestos)
- Nos ocupamos de todos los trámites (licencia, permisos, seguridad)
- Hacemos seguimiento técnico semanal de la obra
- Y no soltamos el proyecto hasta que esté completamente finalizado y legalizado
✍️ “Nos adaptamos siempre a las necesidades del cliente, esforzándonos en conocerlo desde la primera entrevista, para dar cuerpo a sus ideas y conducirlas a su perfecto término.”
Eso no es solo un eslogan. Es nuestra manera de trabajar. Y es la razón por la que la mayoría de nuestros clientes vienen recomendados.
Conclusión: Construir o reformar sin dolores de cabeza empieza aquí
Si vas a reformar tu casa, construir desde cero o abrir un local, la licencia de obras es un paso obligatorio y determinante. No se trata solo de cumplir la ley, sino de asegurar que tu inversión tiene respaldo técnico, legal y futuro.
¿Se puede empezar una obra sin licencia? Técnicamente sí, pero legalmente no. Y las consecuencias pueden ser graves: multas, paralización, demolición o imposibilidad de inscribir en el registro de la propiedad.
En ATN Arquitectos llevamos más de 25 años ayudando a particulares y promotores a hacer realidad sus proyectos sin sobresaltos. Nuestra experiencia, empatía, dedicación y conocimiento local marcan la diferencia.
💡 No empieces tu obra sin asesoramiento. Solicita tu primera reunión y déjanos ayudarte a planificar tu proyecto desde el primer paso: licencias de obras.